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房地产不单只是生活需求,更是一种商品。必需品的价格或许并不存在一个明显周期,但是商品价格始终难逃高低起伏的周期。撇开政策与调控的人为因素,历史经验告诉我们房产自然周期的存在。

房地产是周期之母。商品房兼具投资品和消费品属性,且产业链条长,房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。房地产带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材,玻璃、水泥等一系列后周期行业

从对经济增长的带动看,无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关,比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国

塞浦路斯裔英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森研究过去200多年的房地产市场,发现房价涨跌有一个18年左右的周期

第一个7年的慢涨来源于经济对地产的拉动:经济发展,老百姓住房需求增长,拉动房价增长。这个期间涨幅稳定,大概每年6-7%

当这一轮上涨到7年左右的时候,越来越多的第一批购房人发现以前买的房子现在升值了不少,开始变卖产业从中套利,造成市场供给增加,价格小幅震荡。

当看到第一批购房者获得利润,大家开始以投资目的购买房地产,引发第二轮上涨。和第一轮不同,这一轮的上涨主要是投机心理拉动的,所以涨价速度也会比第一轮快,基本上能达到10%以上的年涨幅,银行也紧跟趋势放出越来越多的贷款。涌向楼市的热钱越多,价格上涨越快,买的人也就越多。这时候,房价已经上涨10多年了,很多开始考虑买房的年轻人甚至没有房价下跌的切身记忆,大家开始飘飘然,觉得房价不会跌。

但是别忘了这一轮的房价主要是由投机心理,而非实际需求拉动。逐渐,房价开始高到离谱,工薪阶层吃土也买不起,接盘侠越来越少。当击鼓传花游戏中断,也就是这个第二轮涨到大概第7年的时候,价格开始往下走,进入漫长的四年下行期。下行期间受到最大打击的是那些在价格至高点贷款买房的超级接盘侠,还不起贷款的人开始宣告破产,资金链断裂的开发商开始跑路,楼市一片萧条。哈里森把第二轮疯长7年里的最后两年称为
买家的诅咒期
the winner’s curse)。因为这时候成功抢到房子洋洋得意的人,其实是冤大头,很快房价会开始下跌调整,他们高价抢到的房子会全程经历之后的价格下跌。

当然,下跌不是无止境的,当市场挤掉泡沫,房产价格如实反映供需关系的时候,房价下行停止,进入下一个18年轮回。

以上就是房产价格周期的故事,虽然听起来像个段子,但过去200多年的英美房产市场历史表明,除了第一次和第二次世界大战期间房市出现长期低潮,18年左右的周期的确存在。

房产18年周期启示

👉 恢复阶段的价格通常比上次恢复期间的价格高。

👉 不同国家的房产周期具有不同的时间差异
👉    房产楼价起伏是正常的。
👉   在周期的底部购买并在周期的顶部出售
👉 请护在房地产周期的高峰期时过度杠杆化。
👉   价格下跌时不要惊慌抛售。
👉   当其他人都在购买时成为卖方
👉   当其他人都在销售时成为买家

 

资料参考

https://malaysia.fang.com/news/10582204.htm

https://zhuanlan.zhihu.com/p/35559542

http://opinion.jrj.com.cn/2018/02/22090724134259.shtml